Immobilienkauf: Fakten und Mythen für einen… günstigen Reisepass

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Bei einer Investition von mindestens 500.000 Euro in Immobilien, Geschäfte oder Anleihen zahlt ein ausländischer Kapitalist in Griechenland für seine Auslandseinkommen eine Pauschalsteuer von 100.000 Euro pro Jahr, egal wie hoch sein Einkommen ist. Dies scheint zunächst die wichtigste Anziehungskraft der neuen gesetzlichen Vorschriften zu sein, um ausländische Investoren anzuziehen. Doch auch Arbeiternehmer, die sogenannten digitalen Nomaden, sowie EU-Rentner, die sich auf ein zweites Leben im sonnigen Griechenland freuen, werden auch mit den neuen gesetzlichen Vorschriften mit großzügigen Steuervergünstigungen ins Land gelockt und treten dynamisch in den Immobilienmarkt ein und suchen nach Möglichkeiten!

Neue Fakten auf dem griechischen Immobilienmarkt

Die neuen Vorschriften haben die Landschaft des Immobilienmarktes in Griechenland verändert. Das Land ist zu einem Anziehungsort vor allem aufgrund der mit dem wachsenden Tourismus verbundenen Investitionsmöglichkeiten geworden. Aus diesem Grund zielt der größte Prozentsatz der Immobilien, die in den letzten Jahren von in- oder ausländischen Investoren gekauft wurden, auf den durch kurzfristige Mietverträge Erwerb des Goldenen Visums für Ausländer und den Kauf von Gebäuden für die Errichtung von Hoteleinheiten. Faktoren wie die Pandemie, die Fernarbeit und die Anziehung ausländischer Rentner haben jedoch das Spektrum der Interessengruppen erweitert: Mitarbeiter und Rentner, die einen dauerhaften Wohnsitz in Griechenland erhalten möchten, suchen nach Immobilien zum Kauf in verschiedenen Teilen des Landes inmitten vielversprechender Vorteile wie die Stärkung der digitalen, medizinischen und anderen Infrastruktur. Während der griechische Investitions-, Digital- und Tourismushub allmählich an Bedeutung gewinnt, versuchen wir, die Vorschriften und Vorteile mit dem Anwalt in Athen Spiros Petropoulos (Anwalt des Obersten Gerichtshofs und Präsident der DΑV- Deutscher AnwaltVerein Griechenlands ab dem Jahr 2017), der sich auf den Immobilienmarkt und die Gründung von Unternehmen zum Zweck der Investition spezialisiert, zu entschlüsseln.

  • Herr Petropoulos, die neuen Daten in der Zeit nach COVID19 zeigen, dass das Interesse der Anleger an Immobilien in Griechenland zunimmt. Wie beurteilen Sie das Investitionsinteresse der Ausländer im Ausland und welche internationalen Faktoren haben es beeinflusst?

Das gute Klima, die natürliche Schönheit, die Kultur und die Gastfreundschaft der Menschen und die entspannte Lebensweise haben Griechenland zu einem der attraktivsten Orte für vorübergehende Unterbringung und den Kauf eines Ferienhauses gemacht.

Neulich haben die internationale Ausweitung der Telearbeit in Unternehmen und die zur Gewinnung ausländischer Investoren neuen Steuervorschriften neue Daten auf den griechischen Märkten geschaffen, da sie die Umsiedlung von Ausländern nach Griechenland begünstigen und das Interesse am Kauf von Immobilien in Griechenland erhöhen; auch in Form einer Investition.

Da Griechenland zu einem begehrten Reiseziel wird, kann der Kauf einer Immobilie gewinnbringend als Touristenunterkunft genutzt werden. Griechenland ist jedoch nicht nur für ausländische Investoren wettbewerbsfähig, sondern auch für Ausländer, die ein Haus in Griechenland kaufen möchten, da die meisten Immobilien durch Erbschaft an die zweite Generation weitergegeben wurden und häufig zu einem Schnäppchenpreis verkauft werden.

  • Welche Investitionen geben Ausländern -nach den neuen Vorschriften- einen Niedrigsteuerpass?

Die neuen gesetzlichen Vorschriften für die Anwerbung von Ausländern aus dem Ausland betreffen drei Kategorien von in Europa ansässigen Personen, die ihren steuerlichen Wohnsitz im Austausch für die niedrige Besteuerung ihres im Ausland erzielten Einkommens nach Griechenland verlegen möchten:

a) Natürliche Personen mit großem Vermögen,

b) Rentner im Ausland und

c) Wissenschaftler und Führungskräfte, die in Griechenland arbeiten möchten.

  • Können Sie uns die Voraussetzungen für die Aufnahme in den Vorschriften erläutern? Welche sind ihre Vorteile?

a) Griechenland als Steuerparadies für wohlhabende Ausländer: Wer seinen Steuerwohnsitz nach Griechenland verlegt, und in den nächsten drei Jahren mindestens 500.000 Euro investiert, zahlt für seine im Ausland erzielten Einkünfte für die nächsten 15 Jahre nur eine pauschale Steuer von 100.000 Euro im Jahr, egal wie viel er verdient. Dabei kann es sich um Investitionen in Immobilien, Aktien oder Anleihen handeln.

Es wird somit eine Pauschalbesteurungsregelung für Einkünfte aus ausländischen Quellen für natürliche Personen vorgesehen, die ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland verlegen.

VORTEILE: Die Steuerpflichtige zahlen für ihre Einkünfte aus ausländischen Quellen, unabhängig von ihrer Höhe, eine Pauschalsteuer von 100.000 € pro Steuerjahr (zuzüglich 20.000 € für jeden Angehörigen), ohne dass die Rechtfertigung der Herkunft dieser Einkünfte erforderlich ist, womit alle ihre Steuerverbindlichkeiten für Einkünfte aus ausländischen Quellen erschöpft sind. Zusätzlich werden sie für ihr Vermögen im Ausland von der Erbschafts- oder Schenkungssteuer befreit!

b) Griechenland als Renterparadies: Wer seinen Hauptwohnsitz nach Griechenland verlegt, zahlt für die nächsten 10 Jahre auf seine Rente nur 7% Einkommensteuer, unabhängig von der Höhe der Bezüge. Der Steuersatz von sieben Prozent gilt für alle Einkommen aus dem Ausland, seien es Pensionen oder andere Einnahmen. Der Rentner soll mindestens 183 Tage im Jahr in Griechenland verbringen und darf fünf der vergangenen sechs Jahre vor Antragstellung nicht in Griechenland steuerpflichtig gewesen sein.

Wer noch im Jahr 2021 sein Steuerdomizil nach Griechenland verlegen will, hat noch bis zum 31. März. zeit, den Antrag bei den griechischen Finanzbehörden zu stellen. Innerhalb von 60 Tagen soll dann eine Entscheidung fallen.

VORTEIL: Keine Investitionspflicht. Steuersatz gilt unabhängig von der Höhe der Bezüge. Es handelt sich also um einen festen Satz, von Fachleuten als „Flat-Tax” für Steuern bezeichnet. Das bedeutet: Wer als Ruheständler zusätzlich etwa Miete kassiert oder Kapitaleinkünfte einstreicht, muss nur sieben Prozent davon an den Staat abgeben.

VORSICHT: Das Vermögen im Ausland wird von der Erbschafts- oder Schenkungssteuer nicht befreit.

c) “Digitale“ Migranten mit Steuervorteilen: Wer (Selbständige, Angestellte, Arbeiter) seinen steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland verlegt, um hier entweder bei einer inländischen Firma oder ausländische Firma mit Domizil in Griechenland zu arbeiten oder auch seine eigene Firma zu gründen, bekommt einen Nachlass von 50% auf die Einkommensteuer. Die Vergünstigung gilt für 7 Jahre. Die Steuervorteile bekommt allerdings nur, wer in den vergangenen acht Jahren mindestens sieben Jahre lang nicht in Griechenland steuerpflichtig war.

Eine wichtige Zielgruppe des Programms sind Selbständige der IT und Finanzbranche.

VORTEIL: Man kann mobil arbeiten. Es reicht, wenn man bis 183 Tage im Jahr in Griechenland verbringt.

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  • Gibt es interpretative oder praktische Probleme, die in diesen Vereinbarungen gelöst werden müssen?

Die Regelungen zur Gewinnung ausländischer Investoren mit großem Vermögen und ausländischer Rentner sehen eine Steuervergünstigung nur für ihr im Ausland verdientes Einkommen vor, während das in Griechenland verdientes Einkommen in Griechenland ordentlich besteuert wird. Anderseits die Vorschriften für die Gewinnung von Wissenschaftlern und Führungskräften aus dem Ausland sehen eine Steuervergünstigung nur für in Griechenland erzielte Einkünfte vor, während Einkünfte im Ausland ordentlich im Ausland besteuert werden.

Die Besteuerung der ausländischen Renten und sonstigen Einkommen erfolge in Übereinstimmung mit den jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und dem Herkunftsstaat, d.h dass der ausländische Steueranspruch sehr eingeschränkt ist. In der Regel führt das dazu vorteilhaft, dass von Herkunftsstaat keine Besteuerung erfolgt oder eine erhobene Steuer auf Antrag zu erstatten ist. Da aber diese Regelungen nicht auf nicht-Rentner Ehegatten gelten, könnte durch dieses Ehegattensplitting anderseits Grundfreibeträge und Sonderausgaben für die Ehegatte im Ausland verloren gehen.

Ob sich das Steuerexil für Rentner wirklich lohnt, hängt also von den Bedingungen im Einzelfall ab. Interessenten sollten vor der Umsiedlung nach Griechenland von einem Fachanwalt und einem Steuerberater kompetent sich beraten lassen.


Spiros Petropoulos,

Rechtsanwalt Athen

Zoodochou Pigis str. 38-40, 10681 Athen, Griechenland

T: +30 210 3839660, Fax + 30 210 3828134, +306948065929

Email: petropou@otenet.gr

www.spiros-petropoulos.eu

www.anwalt.de/spyridon-petropoulos

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Die erste Wahlverwandtschaft entschied über den Ehrgeiz, die zweite über den Lesestoff und die dritte über den Blick auf die Welt. Denen wird sowohl das Leben als auch das Wohlleben geschuldet. Athen: geboren/aufgewachsen/studiert/arbeitend. Köln: gelebt/studiert. Deutsch: Berufssprache. Texte: schreiben/lesen/lektorieren. Natürlich gibt es mehr Zahlen, Orte, Fakten, Firmen.

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