Die Covid-Pandemie und das Brexit bilden ein außergewöhnliches Paar das, zusammen mit den traditionellen Anziehungen Griechenlands -das Meer, das Klima und die Kultur- den Immobilienmarkt des Landes antreiben. Sei es ein Investitions- oder Rentnerparadies, Hauptsache Griechenland ist zu einem der fünf beliebtesten Reiseziele geworden. Außerdem geraten die Sonne und das Meer nicht aus der Mode.
Anlässlich des neuen Gesetzes, nach dem Rentner, die ihren Hauptwohnsitz nach Griechenland verlegen, auf ihre Rente lediglich sieben Prozent Einkommensteuer zahlen sollen, haben wir mit dem lizenzierten Immobilienmakler Thomas Ertl von Greco Immobilien, darüber diskutiert.
Herr Ertl, wie sieht der Immobilienmarkt in Griechenland bzw. auf dem Peloponnes aus?
Prinzipiell unterscheiden wir in Griechenland zwischen dem Erstwohnsitzmarkt, der sich hauptsächlich auf Ballungszentren und Stadtlagen konzentriert, sowie dem Markt für Ferienimmobilien, den wir seit 25 Jahren auf dem Peloponnes bedienen. Der Preisverfall im Krisenjahrzehnt 2008-2018 von durchschnittlich 30% fiel für Zweitwohnsitze weniger stark aus, wobei sich Luxusimmobilien preislich am widerstandsfähigsten erwiesen. Seit 2015, als die Gläubigerinstitutionen Griechenlands zeigten, das Land in keinem Fall aus dem Euro fallen zu lassen, setzte ein exponentieller Anstieg der Immobiliennachfrage ein. Der wirtschaftliche Aufschwung der damals neuen konservativen Regierung lockte Immobilienkäufer, so dass Fachleute mittlerweile vorsichtig von einer neuen Boomphase sprechen. Bereits die Hälfte ausländischer Käufer fragen nach Immobilien als Kapitalanlage, Tendenz steigend. Athen wurde vom Sorgenkind Europas zum gefragten Schuldner: es platzierte trotz des wirtschaftlichen Einbruchs in der Corona-Krise im Januar dieses Jahrs seine Anleihen mit 8-facher Überzeichnung, und fährt in den nächsten zwei Jahren laut der Nachrichtenagentur Reuters mit seiner vorzeitigen Schuldenrückzahlung an den IWF fort. Nicht nur die wirtschaftliche Stabilität stützt die Immobiliennachfrage, sondern auch der Tourismus. Laut TUI Deutschland stellt Griechenland im Sommer 2021 mit Kreta den Platz 1 der Reiseziele, gefolgt von Mallorca und danach weiteren griechischen Inseln. Griechenland startet mit dem Rückenwind des vergangenen Sommers in die neue Saison, wie die TUI Geschäftsführung bestätigt. Niedrige Infektionszahlen, schlüssige Hygienekonzepte und ein breites Angebot hatten Griechenland 2020 zum beliebtesten Reiseziel gemacht. Analog entwickelte sich das Immobiliengeschäft im „Coronajahr“ 2020 zu einem Höhenflug, die Prognosen erwarten eine Fortführung im Jahr 2021.
Speziell im Südwesten des Peloponnes erfährt der Immobilienmarkt einen einzigartigen Schub: das neue „Costa Navarino Wellness- und Golfresort“ bringt nicht nur hochwertigen Tourismus in die Provinz Messenien, sondern bietet mit „Costa Navarino Residences“ innerhalb der Hotelanlagen exklusive Villen und Wohnungen für Renditeanleger im Premiumsegment an. Im vergangenen Jahr wurde bereits mit der dritten Bauphase, einer Siedlung mit 42 Villen, unter der Bezeichnung „Rolling Greens“ begonnen, mit einer Wohnfläche von 235 – 295 m² und Grundstücksflächen von 700 qm bis 1.300qm, die Preise bewegen sich von 1,2 bis 1,75 Millionen Euro. Kaufinteressenten dieser Objekte bescheren auch dem örtlichen Markt ein Immobilienwachstum außerhalb der Anlagen – auf hohem Preisniveau, aber immerhin günstiger und individueller als innerhalb des Wellness- und Golfresorts. Das Fazit: Von Preiseinbrüchen keine Spur, die Verkäufer zeigen neues Selbstbewusstsein.
Ein Zuhause in der Wiege der europäischen Kulturgeschichte mit hohem Freizeitwert und optimalem wirtschaftlichen Hintergrund.
Welche sind die Vorteile eines Kaufs auf dem Peloponnes gegenüber dem restlichen Griechenland?
Der große Vorteil ist die ideale Kombination aus Erreichbarkeit, Klima und wirtschaftlicher Perspektive. Eine Rendite von 5% bis 6% bei noch moderatem Preisniveau lässt den Peloponnes für Anleger zu einer neuen Top-Destination Griechenlands werden. Die erwartete Wertsteigerung durch Ausbau des Tourismus wie zum Beispiel dem Milliardenprojekt „Costa Navarino“ mit 5 luxuriösen Golf-und Wellnessresorts zieht mittlerweile hochkarätige internationale Investoren an, und lässt Renditeerwartungen von 8% wie auf Mykonos und Santorin wach werden. In 2021 wird das dritte Resort „Navarino Hills“ sowie das „Waterfront Resort“ bei Pylos fertiggestellt. Weitere Fünfsterne-Anlagen wie zum Beispiel das „Arcadia Project“ bei Kyllini entstehen derzeit auf dem Peloponnes und sorgen für eine Entwicklung auf hohem Niveau unter strengen Umweltschutzprämissen. Damit geht der Ausbau der Infrastruktur einher: Nonstopflüge von 30 europäischen Destinationen zu den Flughäfen Kalamata und Patras erleichtern die Anreise, neue Straßenbauprojekte wie zum Beispiel die Nationalstraße von Kalamata nach Pylos werden bereits umgesetzt. Eine neue, wenig befahrene Autobahn bietet eine schnelle und bequeme Anbindung an die griechische Metropole Athen. Weitere Vorteile gegenüber dem „restlichen Griechenland“ sind die extreme Vielfalt der Landschaft auf kleinem Raum sowie die Vorzüge des milden Klimas: Hochgebirge trifft direkt auf Meer, Bergsteigen auf Strandurlaub, Urwälder aus Schwarztannen auf Palmen und Zitrusbäume. Die Isothermenlinie von Pylos, welche die durchschnittliche Jahrestemperatur anzeigt, entspricht der von Westkreta. Nicht zu vergessen ist für Kulturinteressierte der Peloponnes als Zentrum der meisten antiken Stätten wie Olympia, Mykene, Epidaurus und Messini, sowie als Zentrum byzantinischer Sakralkunst in entlegensten Klöstern und mittelalterlichen Städten wie Monemvasia und Mystras: Sie kaufen Ihr zweites Zuhause in der Wiege der europäischen Kulturgeschichte mit hohem Freizeitwert und optimalem wirtschaftlichen Hintergrund.
Sie sind seit über 25 Jahren in der Immobilienbranche in Griechenland tätig, Ihre Statistiken sind erstaunlich: „272 neue Häuser wurden durch uns in Griechenland erstellt, 514 Kunden haben uns ihr Vertrauen geschenkt, 461 Grundstücke und Häuser wurden durch uns in Griechenland vermittelt.“ Wie war Ihr Umgang mit den Einheimischen und wieso haben Sie den Slogan “In Safe Hands” – “In sicheren Händen” ausgewählt?
Vor fast 30 Jahren musste ich bei meiner eigenen Suche nach einem Ferienhaus im Südwesten des Peloponnes zur Kenntnis nehmen, dass es damals niemanden gab, der Kaufinteressenten professionell und nach europäischem Standard bei einem Immobilienerwerb begleiten konnte. Ausländische Interessenten waren in einem Land mit fremden Eigenheiten auf zufällige Begegnungen mit Einheimischen angewiesen. Diese wiederum suchten einen bisher fehlenden Zugang zum europäischen Immobilienmarkt, und animierten mich als langjährigen Griechenlandreisenden und Kenner beider Mentalitäten, diese vermittelnde Rolle zu übernehmen. Der Umgang mit den Einheimischen war von gegenseitigem Respekt geprägt, einer Verbindung wechselseitiger Interessen, es entstand eine Win-Win-Situation. Auf Grund eigener Erfahrungen mit griechischen Gepflogenheiten bei Geschäftsabschlüssen und Rechtsgeschäften war es mein erstes Ziel, für Ausländer wirtschaftliche und rechtliche Sicherheit bei allen Vorgängen des Immobilienkaufs zu schaffen. Dies wurde nach Erlangung der Maklerlizenz und durch die sorgfältige Auswahl diverser Fachleute wie Rechtsanwälte, Notare, Ingenieure und Steuerberater möglich. Der Slogan „In Safe Hands, in sicheren Händen“ war geboren und das erste ausländische Immobilienbüro gegründet. Die Geschäftsphilosophie traf genau das Anliegen der Käufer, und wurde zur jahrzehntelangen Erfolgsgeschichte.
Immobilien wurden zu „Betongold“ Investition, denn sie haben sich in historischen Krisenzeiten bewährt
Wie hat sich die Pandemie auf den Immobilienmarkt ausgewirkt?
Unsicherheit auf dem Aktienmarkt und mangelnde Rendite bei Banken führte Anleger im ersten Corona-Jahr 2020 verstärkt zur Investition in „Betongold“, denn Immobilien haben sich in historischen Krisenzeiten bewährt. Objekte mit Rendite und gleichzeitigem Freizeitwert am Mittelmeer stehen vermehrt im Focus der Investoren. Bis zum Ende des ersten Lockdowns Ende Juni 2020 hatte sich die Reiselust und die Investitionsbereitschaft so stark aufgestaut, dass in den folgenden vier Sommermonaten ein „Run“ auf Ferienimmobilien stattfand. Die Folge war ein regelrechter Ausverkauf von hauptsächlich fertiggestellten Häusern, Alt- wie Neubauten. Eine derartige Nachfragewelle hat selbst Fachleute überrascht. Immer mehr Käufer bevorzugen einen Grundstückskauf mit anschließendem Bauauftrag für ein individuelles Architektenhaus, um der nun entstandenen begrenzten Auswahl an Bestandshäusern zu begegnen. Für 2021 scheint sich dasselbe Muster auf dem griechischen Immobilienmarkt zu wiederholen. Unterstützt wird der neue Immobilienboom von der Tatsache, dass sich Griechenland als einziges Mittelmeerland in der Pandemie während und zwischen beiden Infektionswellen mit niedrigen Inzidenzwerten als sicheres Reiseland auffallend gut geschlagen hat, und sich laut dem US-amerikanischem Datenanalyseunternehmen „Sojern“ zur zweiten europäischen Urlaubsdestination nach Spanien gemausert hat. Jeder siebte Flieger in Europa geht in diesem Sommer nach Griechenland. Es bleibt abzuwarten, wie sich neue Hygienemaßnahmen (Testkonzept, Impfpass) und detailliertere geographische Risikobewertungen auf die Urlauber und das Immobilienmarktgeschehen in Griechenland auswirken. Bisher hat ein Reiseaufenthalt in Griechenland in den meisten Heimatländern keine Quarantänepflicht zur Folge. Die während des derzeitigen Lockdowns eingegangenen Immobilienanfragen sind vielversprechend.
Fazit: die Pandemie hat den griechischen Immobilienmarkt beflügelt, besonders Gegenden wie der Peloponnes und Kreta profitieren von den auffallend niedrigen Inzidenzwerten.
Einem neuen Gesetz nach sollen Rentner, die ihren Hauptwohnsitz nach Griechenland verlegen, auf ihre Rente lediglich sieben Prozent Einkommensteuer zahlen. Ist es in der Tat eine vorteilhafte Regelung?
Es hört sich gut an: ich verlege als Rentner meinen steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland, kaufe ein Haus, und verbringe dort mindestens 183 Tage im Jahr. Für EU-Bürger stellt ein solcher Umzug kein rechtliches Problem dar. In Folge versteuern die so übersiedelten Rentner nicht nur ihre Altersbezüge, sondern das gesamte ausländische Einkommen, seien es Pensionen oder andere Einnahmen, mit einer pauschalen Steuerflatrate über 7%, unabhängig von der Höhe der Bezüge, und das 15 Jahre lang. Danach müssen die Rentner im Heimatland keine Nachberechnungen fürchten, da das Gesetz im Rahmen des zwischenstaatlichen Doppelbesteuerungsabkommens vereinbart wurde. So einfach. Allerdings rechnet sich dieses Modell leider nicht immer. Im Heimatland gelten zum Beispiel steuerliche Freibeträge, so dass nur sehr hohe Einkommen angesprochen werden. Einkommen aus bereits bestehendem Vermögen kann bei Transfer ins Ausland mit einer Wegzugsbesteuerung belegt werden, in Österreich wird eine enstprechende 15%ige Abgabe als „Fluchtsteuer“ bezeichnet. In Deutschland sollte eine erweiterte beschränkte Steuerpflicht geprüft werden. Während das griechische Steuerprogramm für ausländische Rentner attraktiv klingt, sollte stets berücksichtigt werden, dass alleine die Beendigung des Wohnsitzes nicht zwingend gleichzeitig die Steuerfreiheit des Heimatlandes bedeutet. Es bedarf einer sorgfältigen Einzelfallprüfung, um sämtliche Fallstricke rechtzeitig zu erkennen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen. Auf Grund des etwas „flach aufgestellten“ griechischen Gesundheitssystems ist der Abschluss einer privaten Krankenversicherung notwendig, da die heimische Krankenversicherung bei Übersiedlung ins Ausland nicht mitzieht. Wer hier keine Bedenken hat, aber ein hohes Vermögen und ein entsprechendes Einkommen, für den ist der staatliche Deal sehr attraktiv. Zumal ein „deutscher Euro“ laut OECD wegen niedriger Lebenshaltungskosten in Griechenland 25% mehr Wert ist. Dieses Rentenprogramm ist keine griechische Erfindung, Portugal hat es vor 10 Jahren vorgemacht, andere EU-Staaten wie Malta, Zypern und Italien haben es in unterschiedlichen Ausprägungen nachgemacht. Es soll den Konsum und damit die Volkswirtschaft beleben, nach Möglichkeit so erfolgreich wie das „Goldene Visum“, ein Aufenthaltsrecht für Ausländer von Drittstaaten, das Griechenland nach einem Hauskauf ab mindestens € 250.000 innerhalb 7 Jahren an 8.000 Ausländer gewährt und damit über 2 Milliarden Euro ins Land brachte. Mitsotakis rechnet mit dem neuen Ausländerprogramm vom Konsum der zahlungskräftigen Rentner profitieren zu können, da sie ihr Ruhegehalt in seinem Land ausgeben: Auto- und Hauskauf, Miete, Lebenshaltungskosten und Reisen innerhalb Griechenlands. Die Zahl der Auslandsdeutschen mit Wohnsitz in Portugal hat sich in den letzten zehn Jahren nahezu verdoppelt. Ein Zusammenhang mit dem Rentenprogramm ist nicht belegt. Eine Win-Win-Situation für den reichen ausländischen Rentner und dem Gastland ist das Ziel, auch in Griechenland.
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